Page 18 - Trasporti e città

B4 SISTEMI DI TRASPORTO E PLUSVALENZA DELLE AREE

del prodotto dell’edifi cazione e tutti i costi sostenuti, tra cui il costo di costruzione, le
spese tecniche, i contributi di costruzione, gli oneri fi nanziari e il profi tto per il pro-
motore dell’intervento. I procedimenti analitici richiedono quindi lo svolgimento di
dettagliate analisi e di numerose operazioni di calcolo aventi natura aritmetica, sta-
tistica e fi nanziaria. Per questa ragione di solito sono utilizzati per stime puntuali,
riferite cioè a specifi ci beni.
La stima delle aree edifi cabili può essere effettuata anche mediante un proce-
dimento sintetico. In particolare: "[...] la pratica riconosce una procedura che rapporta
il valore di stima delle aree fabbricabili urbane al prezzo di mercato delle possibili
costruzioni [...]; la stima può conseguirsi [...] considerando l’incidenza del suolo so-
pra il prezzo di mercato dell’intero edifi cio" (Realfonzo, 1994, p. 30). Per effetto del
principio della dipendenza del procedimento dal rango del piano, le stime di questa
natura sono preferite nell’ambito dell’elaborazione di strumenti urbanistici generali
o comunque quando si tratta di individuare, in via speditiva, il valore di beni analo-
ghi, quali appunto i "diritti edifi catori" oggetto di trasferimento.
Gli elementi estimativi basilari per lo sviluppo del procedimento sintetico so-
no quattro: il valore di mercato dei beni immobili realizzabili attraverso l’esercizio dei
diritti edifi catori; il parametro di mercato denominato "incidenza area", ovvero il rap-
porto percentuale tra la quota di valore che compete all’area e il valore dell’intero
bene immobile costituito dall’area e dal fabbricato; il costo delle urbanizzazioni pri-
marie al fi ne di tenere conto del minore valore riconosciuto dal mercato ai suoli non
ancora urbanizzati; il coeffi ciente di attualizzazione per tenere conto del tempo che
è necessario attendere perché i valori si concretizzino sul mercato. Le relazioni che
intercorrono tra i parametri sono riassunte nello schema riportato qui di seguito.

Valore di mercato dei x
beni immobili finiti Incidenza area
=

Valore delle Costo delle
aree edificabili – urbanizzazioni
urbanizzate primarie
=

Valore delle aree
Coefficiente di
edificabili non x attualizzazione
urbanizzate
=

Valore attualizzato = Valore dei
delle aree edificabili diritti edificatori
F igura 108
Procedimento di stima sintetico del valore dei diritti edifi catori

Verifiche di equità e di fattibilità nella perequazione urbanistica compensativa
Le esigenze estimative poste dalla perequazione urbanistica compensativa ol-
trepassano tuttavia l’orizzonte della stima del valore di mercato di un singolo bene.
Il valore dei "diritti edifi catori" attribuiti alle proprietà fondiarie nel contesto della pe-
requazione urbanistica compensativa è mutevole in rapporto alle caratteristiche e al

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